Dúvidas frequentes

Todos os moradores de um condomínio são condôminos?

Não. Condôminos são apenas os proprietários dos imóveis que integram o condomínio, ou aqueles que, apesar de tecnicamente não serem proprietários, forem titulares de direito de aquisição sobre a propriedade imobiliária (promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários).

Quem responde pelas despesas ordinárias e extraordinárias?

As despesas ordinárias são de responsabilidade do morador, seja ele inquilino ou proprietário. As extraordinárias são de responsabilidade apenas do condômino, seja ele locador ou residente no condomínio.

Quantas assembleias devem ser realizadas a cada ano?

Anualmente é obrigatória a realização de uma assembleia geral ordinária, para tratar de discussões e aprovações de prestação de contas, previsão orçamentária, eleição do síndico ou alteração do regimento interno. As assembleias gerais extraordinárias podem ser realizadas quantas vezes forem necessárias, de acordo com o entendimento do síndico ou de um quarto dos condôminos adimplentes.

Quem pode convocar as assembleias condominiais?

O síndico ou um quarto dos condôminos adimplentes.

As assembleias podem ser realizadas sem a convocação antecipada de todos os condôminos?

Não. É obrigatória a convocação de todos os condôminos, na forma e no prazo estabelecidos pela convenção de condomínio, sob pena de anulação da convocação.

O inquilino pode participar e votar na assembleia?

Não. O inquilino somente poderá participar e votar como mandatário do locador, mediante apresentação de procuração.

Condôminos inadimplentes podem votas nas assembleias?

Não. É vedada a participação e o voto do inadimplente nas assembleias gerais de condôminos, de acordo com as normas do novo Código Civil.

O síndico, membros do conselho fiscal e empregados do condomínio podem receber procurações para votarem em assembleia?

Sim. Entretanto recomenda-se o impedimento legal nesse sentido, de forma a proibir que tais pessoas atuem como procuradores.

É permitido o voto secreto na assembleia de condomínio?

Não. É proibido o voto secreto em assembleias de condomínio, em função da contagem dos votos ter como base a fração ideal de cada um dos condôminos e da possibilidade de fraude ou equívocos.

O síndico pode votar nas assembleias condominiais?

Sim. Sendo condômino, poderá discutir e votar todas as matérias da ordem do dia, com exceção daquelas relacionadas às suas contas e administração.

As atas das assembleias precisam ser registradas?

Não existe a obrigatoriedade. No entanto, recomenda-se o registro em cartório de títulos e documentos para tornar pública a decisão da assembleia.

A prática de tumultuar e/ou causar inconvenientes durante a assembleia pode ser caracterizada como delito?

Sim. Tais atitudes podem ter o enquadramento da contravenção penal e sujeitar o causador à prisão de 15 dias a seis meses ou ao pagamento de multa.

O conselho fiscal do condomínio só pode ser formado por membros que sejam proprietários?

Não. Inquilinos podem participar do conselho fiscal, uma vez que sejam eleitos em assembleia, com a competência específica de análise das contas do síndico. Entretanto caso julgue necessária, a convenção de condomínio pode estabelecer exigências para que o candidato a conselheiro seja condômino.

Qual a diferença entre convenção de condomínio e regimento interno?

A convenção de condomínio é o documento que dispõe sobre a estrutura e os direitos fundamentais do condômino. Já o regimento interno rege apenas a convivência entre os condôminos. Quando há conflito entre a convenção e o regimento interno, prevalece que for estabelecido pela convenção.

Por quanto tempo os documentos condominiais devem ser guardados?

Como o prazo prescricional para a cobrança pelo condomínio dos débitos contraídos por condôminos é de dez anos, recomenda-se a guarda dos documentos condominiais por pelo menos este intervalo de tempo.

Em que situação é possível destituir os conselheiros?

Apenas em assembleia geral convocada especialmente para este fim, que preencha a votação prevista na convenção de condomínio, em primeira convocação por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais e, em segunda convocação, pela maioria dos votos dos presentes.

Como o síndico pode ser destituído?

O síndico a ser destituído por meio de uma assembleia especialmente convocada para este fim, em que a maioria absoluta (50% + 1) dos condôminos presentes vote favoravelmente à proposta. FINANCEIRO

É possível conceder desconto para pagamento antecipado do condomínio?

Não são recomendáveis práticas conhecidas como "desconto pontualidade" ou "cláusula de bonificação", pois podem caracterizar a aplicação de multa moratória mascarada acima do limite permitido.

Para que serve o fundo de reserva?

O fundo de reserva contempla despesas imprevisíveis e inadiáveis e pode ser acionado em casos emergenciais. Entretanto, não pode ser distribuído aos condôminos, nem restituído proporcionalmente ao que alienar sua unidade autônoma.

O inquilino deve contribuir para o fundo de reserva?

Sim, quando o gasto tiver ocorrido com despesas ordinárias, durante o período da locação. Caso o condomínio esteja constituindo o fundo, a arrecadação será considerada como despesa extraordinária e deverá ser paga pelo condômino.

O boleto de condomínio pode ser protestado?

Sim. Desde dezembro de 2002 os tabelionatos são obrigados a receber para protesto os créditos do condomínio e os créditos decorrentes do contrato de locação.

Os inadimplentes podem ser negativados no SPC?

Cabe ao condomínio a decisão, pois essa prática de apontamento dos devedores do condomínio em banco de dados gerido por entidades particulares não encontra legitimação em norma específica, como ocorre com o protesto dos encargos condominiais. Caso o condomínio opte por utilizar a inscrição no SPC, estará sujeito a responder por eventuais danos morais causados aos inscritos.

Quando o condômino atrasa o pagamento da cota, o que pode ser cobrado?

Multa moratória de 2% sobre o débito; juros moratórios de 1% ao mês ou em outro patamar estipulado pela convenção do condomínio, desde que inferior a 1%; atualização monetária conforme índice previsto na convenção e, na sua falta, conforme o índice praticado pelo Judiciário Estadual.

A multa de 2% é obrigatória?

A redução da multa moratória para o patamar de 2% deve ser acatada por todos os condomínios, independentemente de estes terem constituição anterior ou posterior à data mencionada. A redução da multa não vale para débitos vencidos anteriormente à data do início da nova vigência. Ou seja, é aplicada a redução da multa moratória (2%) para todos os débitos condominiais vencidos a partir de 11 de janeiro de 2013.

O condômino inadimplente pode ter o número de seu apartamento identificado?

Sim. Entretanto a informação deve ficar restrita apenas aos condôminos, que possuem o direito de saber quantos e quais são os condôminos inadimplentes.

O condômino inadimplente pode ser privado da utilização das áreas comuns?

Não é permita a privação de direitos condominiais do inadimplente, inclusive o uso e gozo das coisas e áreas comuns ou particulares, mesmo que estabelecida em convenção de condomínio. Impor a privação pode ser interpretado como cerceamento do direito de propriedade e será considerado como ato ilícito.

Condôminos aposentados podem pagar o rateio em data diferente dos demais?

Não. Não há nenhuma lei que assegure essa prática diferenciada. Entretanto o benefício pode ser acordado em assembleia geral pelos condôminos.

Quem deve ser o responsável pelo pagamento dos débitos condominiais quando a unidade financiada for retomada pelo banco?

O novo código civil prevê que a instituição financeira responderá pelos débitos incidentes sobre a unidade, inclusive os débitos anteriores à data da retomada.

O pagamento do rateio pode ser feito por depósito em conta corrente?

Não. Todos no condomínio são obrigados a pagar o rateio das despesas por meio de boleto bancário. O condômino que efetuar o pagamento de outra forma poderá ter o seu depósito ignorado, caso seja impossível identificar a procedência, e estará sujeito ao pagamento de multa, juros e correção monetária incidentes pelo descumprimento da data de vencimento e ao lançamento do número da unidade na relação de inadimplentes.

Qual o prazo para entrar com ações de cobrança junto aos condôminos inadimplentes?

A ação de cobrança pode ser proposta a partir do momento em que for descumprida a data de vencimento fixada para o pagamento da contribuição condominial. Entretanto, recomenda-se que o condomínio aguarde o período de três meses de inadimplência para iniciar o processo de cobrança amigável (extrajudicial). Vale lembrar que o prazo para a prescrição de cobrança de dívidas contraídas junto ao condomínio é de dez anos. SOCIAL

Como deve ser feita a instalação de ar-condicionado no condomínio?

A partir da aprovação em assembleia geral, deve ser respeitada a capacidade elétrica do edifício para suportar a carga suplementar decorrente da instalação do equipamento em todas as unidades, atestada por um engenheiro elétrico. Além disso, os locais de instalação devem ser padronizados para não comprometer a estética e segurança da edificação ou de sua fachada.

Que tipo de despesa é configurada quando o condomínio adquire um gerador de energia elétrica?

A prática é caracterizada como despesa útil extraordinária e deve ser aprovada pela maioria absoluta dos condôminos, em assembleia geral, cabendo aos mesmos e não aos locatários, o pagamento da despesa. O condomínio deve oferecer obrigatoriamente a instalação de antena coletiva para captação do sinal de canais de TV abertos?

Não. A decisão desse tipo de despesa classificada como útil cabe aos condôminos e deve ser discutida em assembleia geral, exigindo a aprovação da maioria absoluta dos condôminos.

O envidraçamento da varanda e a colocação de grades ou telas podem caracterizar alteração na fachada do edifício?

Não. O envidraçamento da varanda é permitido quando não afeta a harmonia da fachada e segue modelo padrão de cor, desenho e material previamente aprovados em assembleia, a exemplo das grades de proteção ou telas.

É permitido a troca da porta de entrada ou modificar a estética do hall?

Sim, desde que a modificação das portas voltadas para o corredor seja aprovada e autorizada por todos os condôminos residentes no andar.

Em qual intervalo de tempo a pintura ou lavagem da fachada deve ser realizada?

De acordo com a legislação municipal, a cada cinco anos.

Vazamentos nos ramais e colunas do edifício são de responsabilidade do condômino ou do condomínio?

Vazamentos de ramais são de responsabilidade do condômino, pois o encanamento é de seu uso exclusivo. Vazamentos com origem na coluna ou em áreas comuns do edifício, por sua vez, são de responsabilidade do condomínio.

Furtos ou danos ocorridos na garagem são de responsabilidade do condomínio?

Não. O condomínio não responde civilmente pelos furtos ou danos ocorridos nas suas áreas comuns.

Quando o furto é cometido por um empregado do condomínio, de quem é a responsabilidade?

Sempre que um fato seja atribuído à ação ou à omissão do síndico ou dos empregados a responsabilidade recai sobre o condomínio.

O condomínio pode ser responsabilizado quando o furto ocorre no interior de uma unidade?

Apenas se for comprovada participação direta ou indiretamente do empregado do condomínio, pois a administração é exercida em relação às partes comuns e não à propriedade exclusiva de cada condômino.

Quem pode ser responsabilizado quando ocorre queda de objetos dos apartamentos que causam danos a terceiros?

Existem duas hipóteses. Quando é possível identificar o apartamento que deu origem à queda do objeto, a responsabilidade incide sobre o condômino. Quando não é possível identificar o agente causador do dano, o condomínio responde pelo ocorrido.

Em caso de vagas de garagem inferiores ao número de condôminos é possível excluir locatários do direito de uso?

O uso e eventuais restrições da garagem coletiva dependem da decisão da convenção de condomínio e do regimento interno.

Quais os procedimentos necessários para o aluguel de vaga em garagem?

De acordo com novas normas do Código Civil é possível alugar vaga de garagem para estranhos, desde que seja respeitada a prioridade na ordem de preferência de condôminos e possuidores. Além disso, a convenção condominial pode estabelecer a sua autorregulamentação para este processo.

O condômino pode vender sua vaga de garagem a estranhos?

Sim. A venda é permitida quando facultada expressamente no ato constitutivo do condomínio ou na convenção, contanto que não haja oposição da assembleia geral dos condôminos e obedeça a ordem de preferência do condômino ao estranho.

É permitido fumar nas áreas comuns de um condomínio?

Não. Leis federais e municipais reforçam a proibição do uso de cigarros e assemelhados em recintos coletivos, sejam públicos ou privados, abrangendo a hipótese das áreas comuns nos condomínios edilícios. O desrespeito às leis pode acarretar na punição por meio de aplicação de penas previstas na convenção de condomínio ou ainda pelo regimento interno.

É permitida a retenção de documento de identidade de visitantes do condomínio?

Não. A retenção de qualquer documento de identificação pessoal, fotocópia autenticada, comprovante de quitação com o serviço militar, título de eleitor, carteira profissional, certidão de registro de nascimento, certidão de casamento, comprovante de naturalização e carteira de identidade de estrangeiro é proibida por lei federal. Os condomínios podem apenas anotar os dados dos respectivos documentos, que devem ser devolvidos aos visitantes.

Condôminos que adotam práticas antissociais podem ser expulsos?

Não. Cabe apenas a aplicação de multa pecuniária correspondente até o décuplo da contribuição condominial como a sanção cabível. A exclusão do condômino antissocial encontra impedimento no direito de propriedade, preservado por garantia constitucional.