As regras para uma boa avaliação de imóveis

Você quer saber como avaliar um imóvel com a intenção de comprá-lo ou vendê-lo? Ou simplesmente quer ter uma noção de valores?

Existem algumas maneiras de estabelecer o preço de uma propriedade, levando em consideração aspectos técnicos e mercadológicos.

Neste post, mostraremos a você os principais fatores que entram em jogo na hora de precificar um imóvel. Assim, esperamos auxiliá-lo a entender o mercado imobiliário e fazer bons negócios!

Que critérios influenciam o valor de um imóvel?

Como avaliar um imóvel? São diversos os critérios que influenciam o preço de seu patrimônio. A seguir, acompanhe a lista com cada um deles:

Localização

Geralmente, cada bairro possui um preço médio por metro quadrado, com base em suas características e no perfil dos moradores. O Banco Central divulgou em junho deste ano que o valor médio dos imóveis financiados pelos brasileiros é de R$ 160 mil.

Contudo, em regiões mais valorizadas das cidades, o preço médio das propriedades pode ser de R$ 1 milhão para cima.

Mas também podemos encontrar diferenças de valor dentro do mesmo bairro. Algumas ruas podem ser mais caras que outras, devido a fatores como história, arborização, tranquilidade e pontos atrativos de comércio e serviço. Por outro lado, ruas com trânsito intenso e poluição sonora tendem a ser bem menos cotadas.

Além disso, a proximidade de avenidas que facilitem a mobilidade e de pontos de transporte público conta bastante na precificação de um imóvel. Outro diferencial é a existência de centros comerciais no entorno. Afinal, ninguém quer percorrer grandes distâncias para ir ao supermercado ou à farmácia, certo?

Idade do imóvel

Imóveis novos, que nunca foram ocupados, custam mais do que aqueles que já foram ocupados ou estão na planta.

Já os imóveis antigos, com 20 anos para cima, costumam ser mais amplos e espaçosos. Apesar desse diferencial, tendem a valer menos porque, muitas vezes, necessitam de reparos.

Veja as principais causas de despesas com a reforma de apartamentos antigos:

Rede elétrica – a quantidade de eletrodomésticos e eletrônicos que utilizamos atualmente é muito maior do que há alguns anos. A rede elétrica de imóveis antigos pode não suportar a potência de tantos aparelhos conectados e, por isso, ter de ser adequada.

Rede hidráulica – imóveis antigos muitas vezes possuem canalização formada por tubos de ferro galvanizado, que enferrujam. Os canos corroídos podem causar vazamentos e infiltrações.

Elevador – prédios antigos podem não contar com elevador, dificultando a acessibilidade de pessoas idosas ou com deficiência física, por exemplo.

Cupins – nos centros urbanos com pouca arborização e intensa impermeabilização do solo, os cupins perderam seu hábitat e seus predadores naturais, bem como sua fonte de alimento. Assim, é mais fácil que ataquem imóveis antigos com piso, batentes, forro e estruturas de madeira.

Fachada e áreas comuns – O estado de conservação da fachada e das áreas comuns de um condomínio também influencia o valor do imóvel. Mesmo que as condições do apartamento sejam ótimas, ele pode ficar bastante desvalorizado se estiver instalado em um condomínio mal cuidado.

Infraestrutura do condomínio

O valor de um apartamento aumenta consideravelmente se o condomínio conta com áreas de lazer como piscina, academia, salão de festas, espaço gourmet e playground.

Segurança

As altas taxas de criminalidade estão tornando os itens de segurança em condomínios cada vez mais procurados. Recursos como portaria 24 horas, câmeras de vigilância, sistemas de monitoramento, elevador automatizado, cerca elétrica, alarme e portão automático aumentam o valor do imóvel.

Orientação solar

A incidência de luz solar proporciona economia de energia elétrica, conforto térmico e combate ácaros e mofo. Por isso, é um fator importante na hora de precificar o imóvel.

Veja a incidência da luz solar de acordo com a posição do imóvel:

Ao Norte: luz solar o dia inteiro.
Ao Leste: luz solar pela manhã;
A Oeste: luz solar à tarde;
Ao Sul: quase não recebe luz solar no inverno e, no verão, somente nas primeiras horas da manhã e nas últimas horas da tarde.

Os imóveis com orientação solar ao Norte, iluminados o ano inteiro, costumam ser mais valorizados. No entanto, se você mora em uma região muito quente, a posição ao Sul pode ser mais conveniente, pois o apartamento não ficará tão aquecido ao longo do dia.

Além disso, é preciso que você pense em que cômodos deseja maior incidência de luz solar. Se você gostaria que os quartos fossem iluminados durante a manhã, por exemplo, garanta que eles estejam posicionados ao Norte ou ao Sul. Enfim, cada caso precisa ser ponderado de acordo com as preferências e as necessidades do cliente.

Vista

Todos gostariam de poder contemplar um bela paisagem sem sair de casa, não é mesmo? Por isso, um apartamento com vista panorâmica, vista para o mar ou outro cenário atrativo é mais procurado e valorizado.

Varanda

A varanda, principalmente a varanda gourmet, é uma tendência no mercado imobiliário. Ela proporciona mais espaço, permite contemplar a paisagem e é um local a mais para interação com a família e as visitas.

Vaga na garagem

A existência de garagem é fator importante para estabelecer o preço de um imóvel. Como hoje em dia é comum que as famílias tenham mais de um automóvel, apartamentos que oferecem somente uma vaga na garagem ficam desvalorizados.

Andar

Quanto mais alto é o andar em que está situado, mais valorizado é o apartamento.

Tecnologia

Condomínios que contam com wireless, cabos para televisão e sistema de automação custam mais. Este último serve para controlar o funcionamento do prédio, trazendo mais conforto, economia e segurança aos moradores. Tais soluções tecnológicas, aplicadas em um condomínio, servem para monitorar uso de energia, água e gás, acendimento de luzes, abertura de portões e portas, alarmes e outras funcionalidades.

Tamanho

As transformações urbanas e o estilo de vida moderno têm influenciado o tamanho dos apartamentos e forma como avaliar um imóvel.

Mas as unidades habitacionais grandes continuam mais caras.

Em 2015, o jornal O Globo publicou infográfico com base no estudo de plantas de apartamentos lançados na cidade do Rio de Janeiro. A pesquisa abrangeu de 1970 a 2014. Nesse período, os apartamentos de 2 quartos construídos na capital carioca passaram de 100m², em média, para 58,40m².

Atualmente, as unidades de 2 quartos estão sendo projetados, em média, com 45m^₂a 70m² de área construída. Já os apartamento de três quartos tendem a ter de 70m^₂ a 150m².

As causas desse encolhimento são várias. Nos centros urbanos, há cada vez menos espaço, fazendo com que os prédios sejam menores. Além disso, as construtoras buscam maximizar seus lucros, construindo mais unidades por empreendimento.

As famílias também estão menores, e cresce o número de adultos solteiros ou divorciados. Com homens e mulheres no mercado de trabalho, o tempo para cuidar de um apartamento grande é escasso. Por isso, muitas famílias preferem locais compactos e de fácil manutenção.

Contudo, muitas pessoas ainda buscam apartamentos antigos de olho em seu espaço amplo e preço mais baixo.