Ocupadas pela maioria dos moradores do condomínio, as vagas de garagem podem ser um ponto de conflito entre os condôminos. Afinal, é comum aparecerem questões sobre o funcionamento das vagas para estacionar.
A melhor forma de evitar esses conflitos é definir regras sobre o uso da área. Da divisão até o aluguel ou uso incorreto das vagas, a definição desses detalhes garante o bom funcionamento deste local. Mas você sabe o que a legislação diz sobre esse assunto?
Como funciona o uso das vagas de garagem?
Geralmente, a convenção de condomínio e o regimento interno estipulam normas sobre o funcionamento das vagas. Vale ressaltar que o síndico e moradores devem ter acesso a ambos documentos para saberem o que é permitido ou não fazer na garagem.
Caso seu condomínio não possua regras definidas para o uso das vagas de garagem, é necessário realizar uma assembleia para estabelecer essa legislação interna. A aprovação das normas se dá através de votação, e pode ser aprovada com maioria simples ou 2/3 dos participantes totais dependendo do pleito.
A assembleia deve abordar pautas como:
- Mecanismos para identificação dos veículos;
- Funcionamento de locação de vagas;
- Advertência para uso incorreto da garagem;
- Utilização da área para visitas.
O que o Código Civil diz sobre o uso da garagem?
A Lei Federal 12.607, implantada em 2012, tornou proibida a venda e locação de vagas de garagem para não moradores do condomínio. Entretanto, esses processos podem ocorrer caso haja autorização dos condôminos ou algum dispositivo de convenção, que também deve ser votada ou ratificada em assembleia.
Vale ressaltar que a lei impacta somente os condomínios edilícios, conforme mostra o Art. 1.331:
“§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio”.
O Código Civil também possui 3 classificações para as vagas:
- Autônoma: Quando a vaga é privativa e, caso seja autorizado pela convenção, pode ser vendida separadamente do imóvel;
- Vinculada: A vaga de garagem também é privativa, mas por não ter a matrícula vinculada à unidade, não pode ser vendida isoladamente;
- Área comum: Diferentemente das outras classificações, esse tipo de vaga não é privativa dos condôminos. Não há possibilidade de vendê-la, pois os moradores apenas a utilizam.
Mas, quando se trata sobre quem é realmente o dono da vaga, o artigo 1.339 do Código Civil diz que:
“Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
1° Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
2° É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral”
O que fazer em casos de utilização indevida das vagas?
A função da garagem é especificamente estacionar os veículos. Por isso, o síndico não deve permitir que os condôminos utilizem esse espaço para depositar outros materiais e objetos.
O ambiente desorganizado causa uma desvalorização do condomínio, que pode até ser processado caso haja algum acidente por negligência da área. Além disso, os condomínios devem manter a área desocupada e livre para circulação não apenas como uma medida de segurança mas também para obter o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo dos Bombeiros).
Uma alternativa para evitar problemas como citamos acima é implantar na convenção do condomínio quais serão as medidas adotadas, como multas e advertências, para os moradores que utilizarem seu espaço como depósito.
Mas, o que fazer se um veículo for danificado?
De acordo com a legislação, os danos em automóveis são de responsabilidade do condomínio apenas caso haja um funcionário responsável pela garagem, câmeras e dispositivos de alarme.
Se um condômino arranhar ou bater no veículo de outro morador, o síndico deve trabalhar como mediador para a resolução do ocorrido, mas os custos de reparação são dos moradores. Também vale lembrar que, normalmente, o seguro do condomínio cobre apenas furtos.
Como você já deve ter percebido, a convenção do condomínio é o documento que servirá como orientador para resolução de problemas e adoção de medidas na garagem.
Desde que esteja dentro das regras permitidas no Art. 1.336 do Código Civil, que determina como podem ser usadas as áreas comuns, a convenção pode e deve ser utilizada para esclarecer dúvidas e auxiliar os moradores.
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