É comum que de tempos em tempos seja necessário fazer alguma obra no condomínio para manter as coisas em ordem, sejam para prevenção ou de emergência.
Mas qual é o processo? Precisa de alguma aprovação? Como dividir os gastos? É isso que será explicado para você ao longo deste artigo, aproveite!
Obra no condomínio: necessárias, úteis ou voluptuárias?
Antes de começar as obras, a primeira coisa a se fazer é identificar, com base no Artigo 1.341 do Código Civil, se a obra no condomínio em questão se encaixa numa obra necessária, útil ou voluptuária. Não sabe o que significa? Não se preocupe, te explicaremos agora o que quer dizer esses termos, confira:
Obras necessárias:
São aquelas que conservam algo ou impedem sua deterioração, por exemplo:
- Modernização do sistema do elevador;
- Pintura de fachada sem trocar a cor;
- Reparos elétricos e hidráulicos;
- Impermeabilização de laje por causa de infiltração;
- Troca de para-raio, interfone, entre outros;
- Restauração do jardim;
- Instalação de corrimão em escadas de emergência;
- Adequação do playground às normas da ABNT;
- Obras de acessibilidade.
Para que essas obras necessárias sejam feitas, a aprovação dependerá do nível de urgência. Sendo assim, a votação mínima deverá ser da seguinte forma:
- Se for uma obra urgente e as despesas não forem grandes: não precisa de aprovação;
- Se for urgente e de gastos excessivos: pode ser providenciada sem aprovação, mas a gestão deve imediatamente convocar a assembleia para prestar esclarecimentos e deixar todos os condôminos cientes;
- Se não for urgente: precisa da aprovação da maioria dos presentes na assembleia, ou seja, o apoio de mais da metade dos que estiverem ali presentes.
Obras úteis:
São aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem, como, por exemplo:
- Implantação e medição de água individual;
- Aumento da garagem;
- Instalação de coberturas no estacionamento;
- Compra de um novo equipamento de ginástica;
- Instalação de sistema de segurança;
- Instalação de grades no perímetro do condomínio.
Para que essas obras sejam feitas, é necessário a aprovação pela maioria presente na assembleia, ou seja, a permissão por mais do que 51% dos que estiverem naquela reunião.
Obras voluptuárias:
São as obras que não aumentam o uso habitual do que foi reformado, ou seja, reformas menos emergenciais, como, por exemplo:
- Decoração de áreas comuns;
- Embelezamento da cabina do elevador;
- Restauração ou pintura da fachada com cor diferente;
- Novo projeto paisagístico do jardim;
- Reforma do salão de festas ou academia para deixar o espaço mais bonito;
- Fechamento de varandas com projeto específico.
Para serem feitas precisam de, no mínimo, a aprovação de ⅔ dos condôminos.
Como dividir os custos da obra no condomínio?
Agora que você já sabe quais são os tipos de obra e como funcionam as respectivas aprovações, atente-se sobre outro detalhe importante: como deve ser feito o rateio das despesas.
Caso ainda não tenha algum item no regulamento do condomínio sobre esse tema, a divisão das despesas da obra realizada deve ser feita de acordo com a fração ideal de cada unidade.
Ou seja, as parcelas pagas por cada apartamento serão proporcionais ao tamanho de sua área. Para saber quais são essas frações é bem simples, basta olhar a escritura do imóvel ou a convenção condominial, onde esses valores precisam estar descritos.
Outro ponto importante é que, com base no Artigo 22 da Lei do Inquilinato, as despesas extraordinárias das obras de melhoria deverão ser pagas pelo proprietário do imóvel e não pelo inquilino.
Isso por que, essas obras não são correspondentes a gastos rotineiros/de manutenção.
Alguns exemplos de obras extraordinárias são: pinturas de fachadas, despesas de decoração, paisagismo, instalação de equipamentos de segurança/incêndio etc.
E aí, já está preparado para começar? Lembre-se, essas regras existem para garantir que tudo seja feito de maneira legal, justa e segura para todos, assegurando que o condomínio não corra riscos de nenhum problema estrutural.
Caso queira saber como funcionam as obras realizadas nos apartamentos, há um artigo sobre isso, explicando, inclusive, como funciona a NBR 16280.
E claro, se precisar de ajuda, conte com Umuarama! Nossa administradora possui síndicos capacitados e prontos para te auxiliar no que for preciso!
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